Zarządca nieruchomości

Zarządca nieruchomości - to osoba fizyczna posiadająca licencje zawodową lub firma zatrudniająca zarządców licencjonowanych, któremu Wspólnota Mieszkaniowa na Walnym Zgromadzeniu, lub wybrany przez Wspólnotę Zarząd powierzy w zarządzanie majątek wspólnoty na zasadach czynności zwykłego zarządu a licencjonowany zarządca powyższy obowiązek przyjmie.

1. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności:

1. prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców w lokalach nie wyodrębnionych i weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości;
2. prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego;
3. zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego oraz branie udziału w tych kontrolach;
4. utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli i terenu nieruchomości, chodnika przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw.
   Do obowiązków Zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją zadań poprzez angażowanie administratorów, dozorców lub wybór innej formy działania;
5. zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci;
6. zapewnienie usług kominiarskich, i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. dźwigi osobowe, anteny zbiorcze, domofon);
7. zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, dźwigów osobowych, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej;
8. usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej na warunkach określonych w umowie.
9. ubezpieczenie budynków położonych na nieruchomości wspólnej;
10. opłacanie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
11. zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związanych z realizacją zadań, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;
12. reprezentacja ogółu właścicieli w sprawach dotyczących wspólnoty przed sądami, wobec organów administracji rządowej i samorządowej, a także w stosunkach z członkami wspólnoty i osobami trzecimi;
13. przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej;
14. przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i korekt tego planu - w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej;
15. przygotowywanie rozliczeń planu gospodarczego w tym rozliczeń funduszu remontowego;
16. otwarcie rachunku bankowego dla Wspólnoty i dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy, z tym, że dla funduszu remontowego powinien być prowadzony odrębny rachunek lub wydzielone subkonto;
17. prowadzenie odpowiedniej księgowości;
18. sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego;
19. przygotowywanie informacji kwartalnych o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości oraz przychodach Wspólnoty Mieszkaniowej (jeżeli z żądaniem takim wystąpi co najmniej 1/10 właścicieli lokali liczona wg udziałów);
20. pobieranie i windykacja należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości;
21. wynajmowanie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej, o ile na ten cel były wykorzystywane;
22. wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń w stosunku do właścicieli lokali (a w przypadku przyjęcia zlecenia Gminy lub Skarbu Państwa - w stosunku do najemców) - dotyczących dodatków mieszkaniowych lub pomocy społecznej;
23. rozliczanie z właścicielami lokali opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną - w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali a po zbilansowaniu kosztów utrzymania nieruchomości i przyjęciu przez zebranie Wspólnoty sprawozdania finansowego - w formie wpłat uzupełniających zaliczki ustalonej jako opłaty miesięcznej;
24. windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym;
25. wykonywanie innych czynności przewidzianych przez ustawę o własności lokali.
2. Przy pełnieniu czynności z punktu 1 Zarządca zobowiązany jest wykonywać postanowienia uchwał Wspólnoty.
   Walne Zgromadzenie Wspólnoty ustala uchwałą opłaty wnoszone przez właścicieli lokali, składające się z:
1. Zaliczki na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą:
1. wydatki na bieżące naprawy i konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody - w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą,
3. ubezpieczenia i podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali,
4. wydatki na utrzymanie czystości i porządku (środki czystości),
5. wynagrodzenie zarządcy nieruchomości, Zarządu Wspólnoty,
6. koszty administracji, w tym wynagrodzenia i inne koszty osobowe oraz koszty rzeczowe (jeśli nie wchodzą w zakres czynności zarządcy nieruchomością),
7. koszty eksploatacji, konserwacji i bieżących napraw urządzeń w nieruchomości wspólnej - śmietnika, pojemników na śmieci, hydroforów, pomp, węzła cieplnego i innych urządzeń nie wymienionych w punktach 1 i 2, a stanowiących współwłasność właścicieli lokali.
Koszty wymienione w dziale A rozlicza się w stosunku do wielkości udziałów.
2. Zaliczki na Wyodrębniony Fundusz Remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej, z którego pokrywane będą koszty remontów bieżących i kapitalnych oraz modernizacji nieruchomości wspólnej. Koszty wymienione w dziale B rozlicza się w stosunku do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. Na mocy umowy zarządca nieruchomości jest upoważniony do pobierania opłat za tzw. świadczenia obejmujące dostawy do lokali właścicieli zimnej wody oraz wywóz śmieci i odprowadzanie ścieków z lokalu.



- opłata za centralne ogrzewanie jest rozliczana w stosunku do 1 m² powierzchni użytkowej lokalu i korygowana co kwartał po dokonaniu odczytu podzielników ciepła, opłata za wodę oraz wywóz śmieci i odprowadzanie ścieków z lokalu - w stosunku do liczby osób zamieszkałych lub zatrudnionych na stałe w lokalu, na podstawie średniego zużycia, z tym że w przypadku opłat za wodę. opłata będzie korygowana co kwartał/co pół roku po dokonaniu odczytu liczników.

Zebranie Wspólnoty może postanowić inaczej. Postanowienia punktcie 2 nie dotyczą opłat, które są wnoszone bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. 3. Wspólnota może upoważnić zarządcę nieruchomości, że w przypadku podwyższenia lub obniżenia cen za c.o., c.w., z.w. i energię elektryczną, wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków oraz za inne usługi wpływające na wysokość opłaty - opłata zostanie proporcjonalnie podwyższona lub obniżona od dnia zmiany cen.

Zarządca nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia właścicieli lokali o dokonanej podwyżce lub obniżce.

4. Zarządca nieruchomości jest uprawniony do przeprowadzania remontu lub modernizacji budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali. Postanowienie to nie dotyczy stanów wyższej konieczności (awarii).
5. Zarządca nieruchomości dysponuje Funduszem Remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej wyłącznie w ramach planu gospodarczego lub pełnomocnictwa udzielonego uchwałą właścicieli lokali.
6. Na zmiany zakresu i wartości robót wymagane są odrębne uchwały właścicieli lokali.
7. Zarządca nieruchomości będzie dysponował kontem bankowym Wspólnoty na wydatki określone planem gospodarczym bądź odrębną uchwałą.
8. W przypadku niespodziewanej awarii przekraczającej zakres bieżących konserwacji zarządca nieruchomości może samodzielnie z posiadanych środków (ze środków funduszu remontowego) usunąć awarię i jej skutki, z jednoczesnym powiadomieniem Zarządu Wspólnoty i złożeniem informacji na najbliższym Zebraniu.
9. Zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do Wspólnoty za zawinione działania i zaniechania oraz działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązania wykonuje.

   Po zakończeniu sprawowania zarządzania nad nieruchomością i powołaniu nowego zarządcy nieruchomości - ustępujący Zarząd obowiązany jest do:

   1. sporządzenia w terminie 1 miesiąca protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego:
      1. stanu technicznego nieruchomości,
      2. stanu prawnego nieruchomości,
      3. zobowiązań i praw wspólnoty;
      a ponadto do załączenia:
      4. wykazu osób zatrudnionych, wykonawców i usługodawców,
      5. informacji o stanie rozliczeń z właścicielami, wykonawcami i usługodawcami,
      6. spisu ruchomości wspólnoty,
      7. spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
   2. przedłożenia w terminie 1 miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego oraz wyciągu z konta bankowego;
   3. niezwłocznego wydania majątku wspólnoty oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw wspólnoty - w tym dokumentacji budowlanej, dotyczącej strony prawnej nieruchomości, zawartych w imieniu wspólnoty umów oraz ksiąg rachunkowych.